¿Cuánto puedo endeudarme para tener una vivienda?
Tu capacidad de endeudamiento es el límite que el banco te permite comprometer de tu sueldo en el pago de deudas, incluyendo el nuevo dividendo. Las instituciones reguladas por la CMF evalúan dos reglas al mismo tiempo: que el dividendo no supere un porcentaje acotado de tu ingreso líquido, y que la suma de todas tus deudas —incluido ese dividendo— no supere aproximadamente la mitad de tu sueldo.
¿Qué reglas usa el banco para evaluar mi endeudamiento?
Para proteger tu salud financiera y asegurar que puedas vivir tranquilo mes a mes, las instituciones reguladas por la CMF aplican límites estrictos sobre qué porcentaje de tu sueldo puede destinarse a pagar deudas.
Para aprobar tu financiamiento, el banco evaluará dos reglas de forma simultánea:
- Relación dividendo-ingreso: el dividendo mensual no debe superar el 25%–30% de tu ingreso líquido.
- Carga financiera (50% al 55%): este suele ser el filtro más estricto. El banco tomará el valor de tu futuro dividendo y le sumará todas tus deudas vigentes —créditos de consumo, cuota del auto, tarjetas de crédito, líneas de crédito e incluso casas comerciales. La suma de todos estos pagos mensuales no debe superar la mitad de tu sueldo.
¿Por qué me pueden rechazar el crédito aunque mi sueldo alcance?
Muchas personas tienen el sueldo suficiente para cubrir el dividendo, pero son rechazadas por el banco porque arrastran un crédito automotriz o de consumo muy alto que «se come» su capacidad de endeudamiento global.
Ejemplo práctico: el impacto de tus otras deudas
Supongamos que tienes un ingreso líquido de $2.000.000 CLP.
Tu dividendo máximo permitido (25% del sueldo): $500.000 CLP
Tu límite de deuda global (50% del sueldo): $1.000.000 CLP
Fíjate en cómo cambian tus posibilidades según tu comportamiento financiero previo:
Escenario A — Perfil ideal: estás ordenado y casi no tienes otras deudas. Pagas tu dividendo de $500.000 y tu carga global queda en 25%. Tu crédito será aprobado sin problemas.
Escenario B — Perfil al límite: tienes una cuota de auto de $450.000 y pagas $150.000 en tarjetas de crédito (total deudas previas: $600.000). Si sumas el nuevo dividendo de $500.000, tu pago mensual total al sistema financiero será de $1.100.000 —el 55% de tu sueldo. El banco verá un alto riesgo de sobreendeudamiento y probablemente rechazará tu postulación. En este escenario será necesario bajar la línea de crédito o pagar alguna de las obligaciones de corto plazo.
¿En qué escenario estás tú?
Estas son las reglas generales que usa la banca. Tu Preevaluación Hipotecaria revisa tus deudas reales y te dice si estás cerca del límite o tienes margen.
Hacer mi Preevaluación →¿Qué puedo hacer para mejorar mi evaluación?
Para mejorar tu evaluación y evitar rechazos, es vital «limpiar» tus antecedentes antes de pedir el hipotecario. Prepaga deudas de consumo pequeñas, consolida tus obligaciones financieras y cierra las tarjetas de crédito que no utilices. Conocer tus posibilidades reales antes de iniciar el trámite te ahorrará mucho tiempo y frustración.